재개발의 문제점(2)- 시공건설사와 업무 대행사

재개발의 문제점(2)- 시공건설사와 업무 대행사 재건축이나 재개발사업에서, 임대인, 임차인, 재개발조합, 시행사 간에 끊임없이 반복되는 문제들을 정부는 방관해왔다. 유형별로 문제점들을 분석해서 정부는 이제라도 해법을 제시해야 한다.  재개발 주민들은 재개발조합을 설립하고, 조합원들에게 가장 좋은 조건을 제시하는 건설사를, 입찰에 의해, 시공건설사로 선정한다. 시공건설사는 직접 모든 업무를 관장할 수도 있지만, 사업규모가 큰 경우 개발업무를 총괄하는 대행사를 선정하여 사업을 추진한다.   시공건설사와의 계약조건에 따라 업무를 총괄하는 대행사는 사업비의 7-8%를 받고 대 재개발조합 업무, 대 관공서의 인허가업무, 사업 지연으로 발생되는 손해를 최소화하기 위한 해결사 업무와 일반분양의 책임도 진다. 따라서 시공건설사와 업무 대행사는, 원청회사와 하청회사의 관계와 마찬가지로, 경우에 따라 분리되기도 하고 아닐 수도 있다.  용산참사 현장인 용산 재개발 제 4지구의 사업비는 총 3,000억 원에서 4,000억 원 정도로 알고 있다. 그 중 7-8%가 대행사에게 지급되었다면, 대행사는 220억 원에서 320억 원의 사업비로 업무를 추진했으리라고 생각된다. 일반적으로 재개발 시공사의 이익은 12%를 넘기가 어렵다고 한다. 일반분양이 이들의 기대와 일치할 경우 용산 4지구 재개발에서 기대되는 시공건설사와 업무대행사의 최대 이익은 20% 전후로 계산된다. 따라서 재개발에 따른 시공업체들의 어마어마한 이익 챙기기는 터무니없는 낭설이란 결론이다.  그렇다면 재개발의 문제점은 무엇인가? 우선 총 사업비의 7-8%에 달하는 업무대행사의 수고비에 초점을 맞추어보자. 관청 인허가업무, 대 경찰 또는 소방서비용, 조합간부들에 대한 접대비, 용역직원 월급과 무리한 사건 해결에 따른 무마비용, 각종 사회단체와 말단 관공서 직원들의 손 벌리기 같은 사회비용을 어떻게 최소화하나에 따라 그들의 이익은 좌우된다.  계약 기일을 엄수해야 하는 업무대행사에게 시간은 바로 돈이다. 관공서허가를 받기 위해 뇌물을 주기도 하고, 반대하는 조합원이나 세입자에게 공갈도 치고, 분쟁해결을 위해서라면 해결사투입도 마다할 수 없다. 비용처리를 위한 분식회계와 가짜 영수증을 사는 행위도 불사한다. 문제가 불거지면 시공건설사 대신 업무대행사가 모든 책임을 진다.  업무 대행사는 좋게 말하면 시공건설사의 업무효율을 극대화시키는 프로젝트 전담 전문회사이고, 나쁘게 말하면 시공건설사의 불법행위를 대행하는 술 상무이다. 업무상 일어날 수밖에 없는 불법행위를 회피하기 위한 불순한 의도의 하청회사가 업무대행사라고 말할 수도 있을 것이다.  재개발이나 재건축은 용적률을 높여 고층아파트나 주상복합 아파트를 짓는 사업인데, 원주민들은 좁고 낡은 기존의 주거환경에서 보다 넓고 쾌적한 새 주거환경을 무상으로 또는 최소한의 비용으로 마련할 기회를 갖고, 건설사는 잉여용적률을 이용하여 상가나 아파트를 일반 분양하여 그 돈으로 원주민에게 제공할 새 아파트 건설비용과 회사 자신의 이익을 챙긴다.  1990년 대 치솟은 부동산가격으로 비롯된 재개발 붐은, 서울시장시절에 이명박대통령이 공표한 뉴타운계획으로 대형화되었으며, 대선공약이던 한반도대운하건설도 같은 맥락의 계획이다. 그러나 속도를 중시하는 이명박정부는 재개발에 따른 합리적인 세제개편과 재개발에서 횡행하는 불법과 사기를 종식시킬 투명성 확립을 고민한 흔적이 없다. 이를 몇 회에 걸쳐 분석해보자.  뉴타운건설이나 4대 강 살리기 프로젝트가 국민의 반대에 봉착한 이유도 그 이익이 역할에 따라 지역주민들에게 배분되어 온 국민의 축제가 되어야 함에도, 기득권에게만 배분되어 그들만의 축제가 될 전망이기 때문일 것이다. 김창국 대한민국지킴이연대